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置业、房贷、产权、泡沫危机……
战后七十年日本住宅革命带来了什么
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| 內容簡介： |
“买房让日本人幸福了吗？”
“买房今后也会让日本人幸福吗？”
回答当然是“Yes”。必须是“Yes”。而且必须一直是“Yes”。
人口减少、经济下行、市场泡沫化、全国房价下降……即使这种现实摆在眼前，很多人还是被一个无法用理论解释的冲动和执念所束缚：“我要买房。”
然而，现实情况又是如何呢？
“住宅建后平均使用寿命”日本是三十年，美国是五十五年，英国是七十七年。
也就是说，工薪族花费毕生积蓄、历经多年还清房贷之后，你的房子很可能已经随着岁月的流逝而老化贬值甚至沦为废墟。
此外还有因房屋质量问题而发生邻里纠纷、不期而至的房产泡沫、高层建筑给老人和孩子带来的安全隐患、缺少民主化管理导致业主委员会失效……
本来应该是给住户带来幸福的房子，也有可能变成你的负累乃至噩梦。
这些问题是否可以规避？我们又能做些什么？
从业三十年的日本资深房产顾问的良心告白，揭开房产中介绝不愿意透露的行业秘密。
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| 關於作者： |
榊淳司
房地产专栏评论家。1962年京都出生，同志社大学法学部、庆应大学文学部毕业。从1980年代后半期开始涉足房地产广告策划以及销售工作，从业超过二十年，后从事房产咨询和专栏写作。著作有《2025年东京不动产大暴跌》 （east新书）、《买房让日本人幸福了吗？》（集英社新书）、《年收入300万日元也能置业！》（Business & Money）、《住房格差》(讲谈社现代新书)等多部。
译者
木兰
自由译者。毕业于日本广岛大学大学院社会科学专业。主要从事社会科学、建筑、美术、心理学等图书的翻译。译作有《女性贫困》《安乐死现场》《一句话的建筑哲学》等二十余本。
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| 目錄：
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前言——楼房给日本人带来的正负面影响
第一章 买房让日本人走向幸福了吗？
危机中的楼房/楼房改变了日本人的生活/住楼房的风险/何谓“楼房”/彰显高级感的词——“公寓”/为了解决住房不足而大量兴建的“新村”/楼房推动了小家庭化和少子化
第二章 楼房的黎明期
日本楼房的原型/楼房的使用年限/《区分所有法》的诞生和现存问题/基于性善论的管理运营/当了主任就可以为所欲为/管理规约难以更改/禁止“民宿”的困难/重建的高门槛/对所有权的过度保护
第三章 业主委员会与民主主义
失效的民主主义/如何让业主委员会发挥作用/管理的“特权”/附赠四件套/更换物业管理公司/优秀的楼房管理顾问是什么样的/变身为物业管理公司长期收益计划的“长期修缮计划”/要有物业费等同于税金的意识/业主委员会的民主主义成熟了吗？/租赁型楼房的管理运营/被“爆买”的日本不动产/购买日本不动产的理由/如何与外国人共存
第四章 以赚钱为目的的楼房
郊外的新建商品房十年后半价/三十五年房贷急速扩大了购房需求/楼盘开盘前的流程/门槛极低的房地产开发/只要有资金，小白也能干/长谷工楼房开发计划/房地产界的优衣库/何谓新建商品房的JV？/新建商品房市场的不透明性/有不用创收的开发商吗？/楼房的成本价/高高在上的房地产界/“让他买房”、“下套”以及“灭掉”/让客人失去冷静判断能力的样板房销售/价格只告诉来访者/“预告广告”这朵奇葩/购房者日益增强的疑虑/“雪藏”的恶习/待宰的羔羊/双向中介应该被视为违法/呼吁对外开放REINS/二手房交易的新可能性
第五章 周而复始的房地产泡沫
形成泡沫的轨迹/“黑田泡沫”的到来/为什么商品房容易泡沫化？/①新建商品房开发商/②二手房中介公司/③活跃在泡沫期的中介公司和代理商/房地产泡沫究竟是什么？/工资不会泡沫化/逐步下滑的房租/东京也在追赶世界性的泡沫/第三次泡沫也终将破裂/“工薪族房东”的成功概率/喜欢随泡沫起舞的日本人/“土地神话”的破灭
第六章 美中不足的住宅——楼房
夏天没有空调的新村/“夏天不用空调”的独特尝试/停电的话连水也用不了/如果在塔楼公寓遭遇地震/没有电就无法生活/又多了一个由地震引发的担忧
第七章 楼房有损日本人的健康吗？
钢筋混凝土怪物/夺走体温的建筑材料——混凝土/楼房与过敏的关系/开始在高层居住的日本人/在高层住宅育儿有危险吗？/塔楼公寓潜在的健康问题/二十五楼以上心脏骤停患者的生还率为零/塔楼公寓的楼层等级制度
第八章 为了开拓楼房的未来
成为社会问题的老旧楼房/再过十年，楼房废墟将不断增加/不能重建的理由/“五分之四赞成”的壁垒/让重建变为可能的条件/不符合现状的《区分所有法》/日趋严重的“物业费未缴纳物业费”问题/楼房成为日本人居住的主流/一百年后日本人还住楼房吗？/对私有财产权的限制必不可少/楼房的“管理”与“政治”如出一辙
尾声——两栋楼房的奇迹
泽田公寓的幸福姿态/白金塔的挑战
后记
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| 內容試閱：
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楼房给日本人带来的正负面影响
对于日本人来说，“楼房”是什么呢？
这个朴实的问题就是本书的出发点。
对于日本人来说楼房是什么？或者说，楼房给日本人带来幸福了吗？
我先举几个令人遗憾的数字。
日本三十、美国五十五、英国七十七。
这是“住宅建后平均使用寿命的国际比较”，来自国土交通省的推测数据。简单来说，就是指住宅从建成到拆毁所经历年数的国际间比较。相对于对日本的三十年，美国是五十五年，而英国是七十七年。
日本的住宅，包括木造的独栋住宅和钢筋混凝土的楼房在内，平均经过三十年左右就会被拆毁。请回想一下你身边的情况，你出生时的房子在哪里？现在怎么样了？想必很多人会说自己出生时候的房子已经被重建了吧。四五十岁的人，估计大多数小时候的家已经不复存在了。
为什么日本的住宅这么快就被拆掉重建了呢？
理由有很多。
首先，在坚固的钢筋混凝土楼房诞生以前，日本的住宅主要是木结构。据说欧洲人形容它是“用纸片和木头做的”。
的确如此。更准确的说法是“用纸片、木头和土做的”。这就是传统的日本房屋。
欧洲城市多为石头和方砖建造的住宅。在巴黎，两百年前的楼房至今还功能完好，仍有人住在里面。为什么日本就没有诞生出石头和方砖造的房屋呢？
原因在于气候和地震。
首先，日本的气候高温多湿，夏天如果不借助空调，高气密性的住宅是无法住人的。在没有空调的时代，如若住在这种房屋里，冬天倒是暖和，可是夏天就太热了。
吉田兼好在《徒然草》中写道：“建造房屋要以夏天为中心。冬天哪儿都能住。热的时候，密不透风的住宅令人难以忍受。”大约从七百年前开始，对于日本人来说，房屋建筑就是以“适合夏天”为标准。冬季的严寒除了忍耐，别无他法。
司马辽太郎在《历史中的日本》中的《日本人的随意性》一文中，写有这样一段话：“我时常想，如果劝说18世纪的英国工人住进日本的皇宫，然后冬季领他们去京都的御所或者江户城的将军府的话，不出三日他们就会落荒而逃，宁可选择住在伦敦的廉价楼房里。”
二十二岁之前我也曾住在京都的木造房屋里，因此深有体会。适合夏季的日本木结构的房屋，冬天过于寒冷。然而，适合冬季的密闭房屋，夏天又离不开空调。
其次，地震的影响也很大。
日本有地震，而欧洲几乎没有地震。
石头或方砖建造的房屋，因地震倒塌的可能性很大。石头和方砖一般要一块一块抹上水泥，堆砌起来。有的房屋连足够结实的柱子也没有，一旦发生地震就很容易倒塌。因此这种房屋不适合地震多发的日本。
要说战国末期的造城名人，当属丰臣秀吉。虽然没有现存的实物，但听说大阪城、聚乐第、伏见城都十分壮观。然而，在1596年庆长年间的伏见地震中，秀吉所建的伏见城天守阁一夜间被夷为平地。据推测它的地基就是由石头砌成的。
日本人喜欢木造房屋的另一个理由似乎是“喜欢新房子”。
欧美人在住宅方面不像日本人这么喜新厌旧。这是有统计数据为证的（图1）。
日本销售的房屋主要是新房，而美国、英国以及法国一般是二手房。英国出售的房屋中有86%是二手房。美国也占90%。这种倾向在其他欧洲国家应该也是一样。在欧美，新婚夫妻买的一般都是二手房。
与此相比，在日本80%的人买的都是新房。日本人喜欢新房的程度非比寻常。对于拆毁重建房龄在三十年左右的房屋，他们没有丝毫的犹豫。换而言之，日本人一直在建造三十年左右就破败得不能住人的简易房屋。这是为什么呢？
我想“宗教”可能是原因之一。
伊势神宫对于日本人来说是所谓的圣地之一。这个神宫每二十年就要举行一次“迁宫”，即把大殿推倒，换地方重建。如此华丽的宫殿二十年就要毁掉，从常人来看着实可惜。然而，据说这是7世纪后期定下的规矩。
神道的信仰真是匪夷所思。它没有不许这样、不许那样的清规戒律，只是一味地要求人们“保持洁净”。
无论是身体还是房屋都要保持洁净，当然神社内也不例外。
“新”即等于洁净。“旧”就等于“不净”。不净的东西经过“祓濯”就变得洁净了。这就是神道。
套用在住宅上的话，就是老化的“不净”住宅通过重建这一“祓濯”仪式，就能摇身变成新建的“洁净”住宅。这就是日本人价值观的根本所在。
基督教、伊斯兰教和犹太教没有这种观念。这是日本神道所特有的价值观。
而在这样木造房屋每三十年就要重建的日本，钢筋混凝土结构的“楼房”开始普及。
后面还会详述，在日本，楼房诞生的历史实际上只有六十年左右。在有记载以来已经有几千年的日本建筑史中，它的存在还只是短短的一瞬。仅有极少数的日本人，在楼房里出生，又在楼房里寿终正寝。对于日本人来说，楼房还是新型住宅。
起初，很多日本人认为钢筋混凝土的楼房与迄今为止的木造房屋一样，即“过了三十年就应该重建”。
我涉足楼市约有三十年。刚入行的时候，一听说“房龄二十年”，就有一种相当老旧的感觉。然而，如今则不然。现在听到“房龄二十年”，还觉得“不是还挺新的嘛”。“房龄十年”那简直就是“不次于新房”了。
现在市面上有很多房龄三十年或四十年的二手房。我也因为工作缘故，看过很多房龄在三十年以上的楼房。这些房子如果能将房屋内部好好装修一下，也是不亚于新房的。
关于楼房的使用年限，十年前好像说是“三十年到四十年”，现在常被说成“五十年到一百年以上”。在日本人的意识中，楼房的寿命的确变长了。
对于日本人来说，楼房破坏了日本人在几千年的木造住宅史中培养出来的“三十年重建”的观念。然而，仍然有很多日本人用这一观念去看待老旧的楼房，认为它们“应该被重建”。
不过，在今后的时代里，对于楼房这种“三十年重建”的意识应该会逐渐减弱。就像世间精神矍铄的老年人越来越多一样，即使年代久远也依旧发挥余热的楼房也会越来越多。
为了撰写这份稿子，我走访了世界著名建筑家槙文彦设计的代官山集体住宅建筑群。这个建筑群是一个由集体住宅和商业店铺构成的综合街区。它始建于1968年，完工于1998年，位于东京都涩谷区猿乐町、钵山町，面向旧山手大街。
对于学习建筑的美国研究生来说，它在世界建筑师们甄选的“值得一看的世界住宅建筑”清单上名列第二。在住宅建筑的世界里，它是享誉全球的建筑。
这个集体住宅建筑群是基于1967年的“代官山集体住宅计划”，由槙文彦先生设计建筑而成的。也就是说，它是作为住宅楼开建的。
我采访了大楼所有者朝仓房产社长朝仓健吾先生。
“现在作为住宅使用的约有二十户左右。小学生加上中学生，有十人左右吧。”
据说这里最初是作为住宅建造的，后来随着办公室和商业店铺的增加，变成了现在这种形式。
“虽然经常有人问起，但是我们没有什么特殊的设计理念。只是随着时代的变化而变化，就成了这副模样。”
迄今为止他接受了很多采访，经常被问到“设计理念是什么？”的问题。
有一种观点认为，城市能够持续繁荣，需要一个合理的设计理念或者建筑师的思想。但这样的看法是有点武断的，因为即使一开始设定这种理念，随后也会被时代所抛弃，走向没落。这种城市比比皆是。
时代所需要的是，即使几十年过去了，人们仍旧想要居住其中的“魅力”——把它称为“普世性”也未尝不可。
代官山集体住宅建筑群就具有这种意义上的“普世性”。
那里并没有令人感动的某种东西，也没有令人赞不绝口的雕塑，甚至没听说从这里诞生出了某种建筑样式。
硬要说有的话，那就是这个街区很纯粹。它非常舒服，没有强加于人的感觉，也不盛气凌人；虽然没有架子，但也不算保守，更没有装腔作势，能让行路人神清气爽。代官山就是这样一个地方。
代官山集体住宅的房龄短的不到二十年，长的有四十多年。如果是普通楼房的话，就算提出重建也不足为奇。然而，没有人考虑要重建此地。当然，朝仓房产应该更是丝毫没有这种想法。
建后三十年就因老化严重而被重建的楼房并不少。
而代官山集体住宅再过三十年想必也会风采依旧。它仍然会是让很多人“想要居住”的地方。人们只要真正住在这里，能够获得深深的满足感，这大概就是所谓的普世性吧。
这个集体住宅不但展示了在日本扎根的“住宅楼”的最辉煌的一面，还构筑出了日本人与楼房之间的最为理想的关系。
本书想要正视楼房这一住宅形态给日本人生活带来的“正负两面”的影响，然后寻找出让楼房能持续造福于日本人的方法。
作为记者，我是站在高度接近购房者（消费者）的立场和视点出发撰写文章，发表言论，有时也会对房地产开发商（供给方）进行尖锐的批评。
同时，我也观察楼市，进行各种分析和预测。关于楼市泡沫的产生、见顶和破灭也是知无不言，言无不尽。
如果我发出了“楼市泡沫即将破灭”的信号，开发商想必会很不高兴。但是，看见了破灭的兆头，对购房者做出提醒，告诉他们“现在不是买房的时候”，也是我的工作。
本书的目的不是讨论关于现在的楼市泡沫何时破灭。不过，在楼房与日本人的关系中，楼市泡沫起到了什么作用，关于这一点我会在后面会再做考察。
很多媒体不时会巧妙地利用我作为记者的这一立场。比如，当电视台、报纸和杂志想要得到严厉抨击楼市和开发商的意见时，就会主动上门来找我，导致我常被误解为对楼市和楼房本身持有否定意见。但是，对我来说，“房地产”是我受益三十年的商业领域。虽然我的基本立场是站在消费者一边，但是从没想把这个行业当成敌人，我只想向从业者提供有意义的信息和建议。
——第一章
实际上，我认为“楼房”这个居住形态，今后会迎来巨大的危机。在今后的时代里，让日本人走向不幸的楼房或许会越来越多。我这种不祥的预感愈发强烈。
然而，从“楼房”这个庞大的领域来看，这不过是其中一小部分。应该还有找出解决方案的希望。只是不容乐观。如果“楼房”有使命的话，那就是让居住的人获得幸福。这三十年来，看过数以千计楼房的我，一直在思考这样的问题。
“买房让日本人幸福了吗？”
“买房今后也会让日本人幸福吗？”
回答当然是“Yes”。必须是“Yes”。而且必须一直是“Yes”。
因为今后楼房的数量还会不断增加。对于居住在城市的日本人来说，主要的居住形态就是楼房。今后这个倾向也会进一步增强。
所以，楼房必须是让日本人幸福的居住形态。
然而，现实情况又是如何呢？
大多数日本人应该是满足于住在楼房里。而且，今后住进楼房的人们应该也能过上幸福的生活。
——第一章
所谓的业主委员会，好比一个小小的自治体。物业费和房屋维修基金相当于税金。就像公民如果不监视税金的用途，政治家和官僚们就会为所欲为一样，当选的业主委员们也不一定总是公正地运营业委会。——第三章
很多业主对于物业管理公司的性质，存在着基本认知上的误区。
人们必须作为常识认知到，物业管理公司与业主委员会之间是利益相反的关系，也就是说，业主委员会利益受损的话，物业管理公司就会获利。——第三章
“这个楼的最顶层让那位医生来买吧。”
“这个便宜房子，只能给那个年收入低的某某先生下套了。”
“某某先生说预算是若干万，他攒了不少钱，让他买更贵的吧。”
“让他买房”、“下套”，这类对话每天都在进行。更过分的是，当自己介绍的房子被签约时，他们就说“灭掉”了一套房。那里根本感觉不到“请他买房”的谦逊意识。
开发商方面蔑视消费者，长年累月地做着“让他买房”“下套”这样的行为，造成了整个行业都不尊重消费者的不幸现状。
——第四章
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