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| 編輯推薦： |
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| 內容簡介： |
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《房地产金融》是一本探讨与房地产形势紧密相关的金融决策关键问题的实用书，包含西方先进经济体及中国、印度的房地产融资的理论与操作问题。
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书中内容涵盖房地产金融所有关键问题，比如：
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? 贷款协议
? 融资模型与房地产融资实例
? 财务杠杆对房地产投资的影响
? 混合融资形式
? 巴塞尔协议
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作者探讨了可能影响房地产融资交易的一些法律问题与融资模式，为一些复杂程序的完成提供了可能的法律与融资方案。房地产融资活动的许多失败是由融资过程中的问题所导致的。
本书包含了世界七个主要经济体的房地产融资机制及法律体系报告，其附带网页上面包含有经作者更新的相关附加数据与表单。
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| 關於作者： |
贾科莫莫里（Giacomo Morri），博士，英国皇家特许测量师学会会员，SDA博科尼商学院会计、控制、企业融资与房地产系资深教授及博科尼大学房地产金融系讲师。他是欧洲房地产联合体董事成员及上一任主席，还是若干家房地产公司董事会成员并担任特约顾问。
安东尼奥马扎（Antonio Mazza），SDA博科尼商学院助教。他为意大利本国及外国银行在房地产市场工作近25年，目前为意大利德国地金银行股份有限公司总经理及若干家地金集团意大利公司董事会成员。他是英国皇家特许测量师学会专业会员以及若干意大利银行业协会成员。
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| 目錄：
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序1 XI
序2 XV
序3 XVII
第二部分导言 XIX
致谢 XXII
读者指南 XXV
第一部分
第一章 房地产融资概论 3
1.1 融资的形式：债务和权益 6
1.1.1 债务 6
1.1.2 权益 9
1.2 用一种不同的方式理解房地产融资 9
1.3 企业融资和项目融资 10
1.4 银行融资 12
1.4.1 发放给个人的房地产贷款 13
1.4.2 满足融资需求的房地产融资 14
1.4.3 结构性房地产融资 15
1.5 资金筹措、证券化和银团 15
1.5.1 传统筹资和证券化 15
1.5.2 房地产贷款筹资 17
1.5.3 房地产银团贷款 18
第二章 结构性房地产融资 21
2.1 银行的角色 25
2.2 银行贷款的合约形式 26
2.3 开发项目贷款 27
2.4 结构性贷款的组成部分和阶段 27
2.4.1 交易分析和条款清单 28
2.4.2 房地产估值 31
2.4.3 房地产估价的基础 34
2.4.4 尽职调查过程 44
2.4.5 法律尽职调查 45
第三章 贷款协议 47
3.1 贷款的对象和目的 50
3.2 先决条件 51
3.3 贷款额 52
3.4 利率 53
3.5 利率风险规避 55
3.5.1 利率上限 56
3.5.2 利率上下限 56
3.5.3 利率掉期 57
3.6 贷款配置 60
3.7 贷款偿还进度 62
3.8 费用 63
3.9 贷款的支取频率和流程 65
3.10 违约事项 66
3.11 房地产保险 69
3.12 声明与保证 70
3.13 提供信息的义务 74
3.14 成本、税收和辅助性费用 78
3.15 合同约定事项 79
3.15.1 资产负债表约定事项 79
3.15.2 财务约定事项 80
第四章 贷款偿还、利息和重新谈判 87
4.1 子弹式还款 89
4.2 预先摊销（半子弹式） 90
4.3 漂浮式还款 91
4.4 全额摊销还款计划 93
4.4.1 固定资本还款计划 93
4.4.2 浮动利率贷款还款计划 96
4.4.3 利率上限贷款 99
4.5 其他还款进度安排 101
4.5.1 负摊销定额还款贷款 101
4.5.2 还款额逐步减少的定额摊销贷款 103
4.6 房地产贷款的调整和重新谈判 104
4.6.1 授予新的贷款 105
4.6.2 付款截止日的延期 105
4.6.3 贷款调整安排 105
第五章 财务杠杆对房地产投资的影响 107
5.1 财务杠杆的一个例证 110
5.2 波动率增加造成的影响 112
5.3 财务杠杆对回报的影响 113
5.4 财务杠杆对风险的影响 114
5.5 没有免费的午餐 114
5.6 财务杠杆的机制 115
5.7 利差的影响 117
5.8 关于何时使用财务杠杆的简要总结 118
第六章 结构性房地产融资案例研究 121
6.1 收益性房地产的结构性融资 124
6.1.1 交易描述 124
6.1.2 收益性房地产的条款书 125
6.2 房地产组合收购的结构性融资 136
6.2.1 房地产组合收购的描述 136
6.2.2 房地产组合融资的条款书 139
6.3 房地产开发项目的融资 149
6.3.1 住宅开发项目的描述 149
6.3.2 开发项目贷款的条款书 149
6.4 对购物中心进行融资：信贷申请 160
6.4.1 涉及的参与方 160
6.4.2 财务分析和关键指标 163
6.4.3 风险评估 166
6.4.4 风险评级和风险补偿 168
6.4.5 总结和建议 169
第七章 混合融资形式 171
7.1 描述 173
7.2 夹层融资的流程和成本 177
7.2.1 债务部分 178
7.2.2 股权酬金 180
7.3 夹层融资中的约定事项 181
7.4 混合融资的经济机制 183
7.4.1 收益性房地产的夹层融资 184
7.4.2 开发项目的优先股 187
7.5 瀑布式支付协议 191
7.6 债权人之间的协议 198
第八章 巴塞尔协议及其对房地产融资的影响 205
8.1 《巴塞尔协议II》 208
8.2 《巴塞尔协议III》 209
8.3 《巴塞尔协议》和房地产融资 210
8.4 标准化法 211
8.5 初级和高级内部评级法 213
第二部分
第九章 中国 221
第十章 英格兰和威尔士 231
第十一章 法国 245
第十二章 德国 267
第十三章 印度 277
第十四章 意大利 289
第十五章 西班牙 307
参考文献 315
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第十一章 法国
1.贷款方会要求借款方提供什么样的担保？
抵押和特殊不动产权利
无形动产质押
提供保证
安慰函
让与财产作为担保
让与专业债权
信托
2.哪些法律规定适用于此类担保？
抵押（法语为hypothques） 《法国民法典》（the French Civil Code）第2393条及以下规定，抵押赋予债权人（已经进行了登记）在债务人违约的情况下出售债务人的财产，即使第三方占有该财产，或者成为不动产的所有者的权利，以担保其
债权。
抵押可以是约定的（《法国民法典》第2393条）、法律规定的（《法国民法典》第2396条），或司法裁判的（《法国民法典》第2412条）。
抵押是一种从属的、不可分割的、不丧失占有权的权利。抵押的担保人应当是财产的所有者并且拥有合法的让渡权。
抵押可在不动产及其所有附属物上以及该不动产和附属物的用益权和虚有权上登记（《法国民法典》第2397条）。抵押也可以登记在地上权和永佃权上。它适用于所有者或第三方对不动产进行的任何改进。
原则上，抵押必须被登记在现有的不动产上，而不能登记在未来的不动产上。但法国法律规定了三个例外（《法国民法典》第2419条和第2420条）：
如果现有的不动产不足以担保债务并且双方签署声明指出了这种不足，则债务人可以提供其未来的财产的抵押
当抵押的财产在损毁后不足以担保债务时，债权人可以取得对于债务人的其他财产的另一项抵押
债务人可以授予已经开始建设的不动产的抵押，或者如果债务人已经有权这
样做
关于约定抵押，抵押合同必须采用书面形式并且经公证人公证。只有履行这种程序才能让抵押生效。
此外，抵押在登记之日设立。实际上，抵押还必须对外公布才能对第三人强制执行（《法国民法典》第2425条）。这个要求通过在相关抵押登记簿上登记来满足（Conservation des hypothquesLivre foncier
in Alsace-Moselle），并且必须注明授予抵押的不动产、引起登记的债务文件、担保的应收账款及其附件（《法国民法典》第2426条及第2428条）。
2006年3月23日的2006-346号条例引入了两种新的约定抵押：
房产价值释放（《法国民法典》第2422条，法语为hypothques rechargeables）。这种抵押允许债务人提供抵押，并再次利用该抵押来担保最初担保的债权之外的债权
反向抵押［《法国消费者法典》（the French Consumer Code）L 314-1款及L 314-2款，法语为prts viagers
hypothcaires］。反向抵押是一个合同，根据该合同，银行或任何其他金融机构同意以一次性放款或分期放款的形式为借款人提供贷款，通过借款人的财产（其住房）抵押作为担保，在借款人死亡之前或处置或分割抵押的财产（如果发生在死亡之前）之前，不能要求偿还本金及其利息
此外，上述条例规定，抵押现在可以覆盖超过一项现有或将来的债务（《法国民法典》第2421条）。而且，授予抵押是为了担保公证书中规定的债务金额（《法国民法典》第2423条）。
对于担保的财产及附属物的金额，该担保对债权人赋予优先权（《法国民法典》第2193条）。
如果应收账款因转让协议或发生继承而被转让，抵押应跟随担保的应收账款，抵押权人保留其权利。而且，这种转让必须进行公布。
希望购买被授予抵押权的不动产的第三人，可以选择不支付买价并提议担保的债权人以支付一定的债权金额来替代取消抵押（《法国民法典》第2476~2478条）。债权人可以接受或拒绝该提议。债权人有40天的时间来要求公开拍卖不动产，提出较第三方建议的价格高10%的价格。如果没有额外的供应，债权人必须购买该不动产，第三方被视为从未作为所有者。
最后，抵押在以下情况下消除，注意进行区分：
登记失效：债权人可以更新登记，但是如果债权人未能及时这样做，抵押仍然存在，但不可对第三人执行（《法国民法典》第2436条）
全部或部分登记（《法国民法典》第2440条）。取消可由放弃其担保（应收账款仍然存在，但抵押不存在）或其应收账款的债权人进行，也可以经司法裁判取消
应收账款的消除：担保跟随应收账款。但是如果仅有部分应收账款消除，抵押对整个不动产继续存在
根据《法国民法典》第2476~2487条，判定由第三人取得不动产
特殊权利 《法国民法典》第2373条及以下规定了对不动产的特殊权利。
第2374条中提及的债权人（例如，收取不动产价款的卖方，为购买不动产融资的贷款人，以及这些担保的继承人），对于它们的应收账款的相等金额拥有优先于其他债权人的权利。债权人必须履行一些程序，特别是要在一定的期限内登记其权利。
无形动产质押（法语为nantissements de meubles incorporels） 《法国民法典》第2355条及以下规定，质押是一个合同，根据该合同，无形动产被提供给债权人或第三方，并被双方约定作为偿还债务的担保。质押包括质押债务证券。
关于股权质押或企业无形资产质押，没有明确规定。但是，这些质押的确属于《法国民法典》第235条及以下所规定的质押的种类。但是对于股票账户有明确的规则，并经2005年2月24日的条例（该条例替代了2002年6月6日关于财务担保合同的共同体指令）及2009年1月8日关于金融工具的条例修订。
这些质押的根据是账户，而非账户中所包含的股权。
质押对双方有效，但也通过账户所有者签署的声明对发行公司和第三方有效（《法国货币和金融法典》（the French Monetary and Financial Code）第L 211-20 I款）。必须签署这种声明才能让质押生效。
此外，对于租金收入的质押没有明确规定。租金收入质押是法国法律下可以采取的一种担保，但不属于《法国民法典》第2355条及以下规定的质押种类。
有担保的债权人对于该账户有优先权（《法国货币和金融法典》第L 211-20 IV款）。
对于账户质押，质押适用于质押之日该账户的贷方余额（《法国民法典》第2360条）。
债务证券质押包括保单质押［《法国保险法典》（the French Insurance Code）第
L 132-10款］。
质押人对其债务人的债务人有对物权。质押可以涵盖一个或一个以上债务证券；现有的证券（例如租金收入）及未来的证券（即将进行的出售，或公司未来的利益），即使其存在尚未完全确定（《法国民法典》第2356条及第2357条）。质押可以涉及整个债务证券或仅涉及其一部分，除非债务是不可分割的（《法国民法典》第2358条）。
债务证券质押需要双方签订正式合同，否则合同无效（《法国民法典》第2356条）。
质押合同自其成立之日起可对第三方执行（《法国民法典》第2361条）。在告知债务证券的债务人存在该合同时，该合同可对债务证券的债务人执行，除非该债务人直接参加了该合同的订立（《法国民法典》第2362条）。
该债务人被告知该合同后，其因此可以合法地向质权人偿还债务，而不再向其原债权人偿还债务（《法国民法典》第2363条）。
与债务证券相关的支付被从担保价值中扣除。另一方面，质权人应当将这些支付存入一个存款账户中，并且如果债务证券被执行且超出质押的债务证券，应当向债务人支付差额。如果债务人违约，并且在正式通知后8天内未获得回应，质权人可以在未偿还的债务的金额范围内没收存放的款项（《法国民法典》第2364条）。
提供保证（法语为cautionnement） 法国法律规定了这种保证，涉及三方当事人：债权人、债务人，以及就原始债务为债权人提供保证的第三方即保证人。换句话说，保证人在债务人违约时应偿还债务（《法国民法典》第2288条）。
即使《法国民法典》没有强制规定，在公证人的见证下签署保证协议也是可以的，这有助于证明这个法律行为的存在及其有效性，并且使其能够对第三人执行。否则，需要履行某些程序，如保证人的书面形式，除非其作为其业务活动的一部分包含该合同中。规定须由消费者完成的关于保证的其他程序，详见问题4。
保证可以是单纯的或连带的。如果债权人有义务用尽主债务人的财产，保证就是单纯保证（见《法国民法典》第2299条）。单纯保证要求必须为向债权人偿债而扣押并变卖主债务人的财产，并向债权人提供为执行这一程序而需要的足够费用（《法国民法典》第2300条）。
此外，如果是单纯保证，保证人有分割权。也就是说，如果同一债务有超过一个保证人（以下简称共同保证人），各保证人一般对整个债务负责要求债权人分割其要求，以使各保证人仅承担其债务份额。
对于连带保证，保证人应当明确同意承担连带责任，除非其作为业务活动的一部分承担保证，在这种情况下，该保证人被视为承担连带责任。
安慰函 这是《法国民法典》第2322条规定的一种作为或不作为以支持债务人履行对债权人的债务的义务，被称为lettre dintention。这种支持可能是偿还债务或达成商业目的的君子协议。
安慰函不适用于原债务，并且与保证既不相同也不类似。
让与财产作为担保 为了担保债权，债务人可以选择将其一项或一项物品的所有权让与其债权人。如果债务人偿还了其债务，债权人必须将该物品的所有权归还给债务人。如果债务人违约，则其允许债权人保留该物品的所有权，但其应当限于应收账款的价值。法国法律规定了两种方式：带赎回权的出售，以及担保信托。
后者包括让与专业债权。
让与专业债权（法语为Cession Daily） 让与专业债权是商业活动中采用最多的担保形式，这主要是由于其简单性和可行性。
根据《法国货币和金融法典》第L 313-23条，信贷机构可以选择要求其客户将该客户目前或未来的应收账款让与该信贷机构作为担保。
如果客户偿还了债务，应当将让与的应收账款归还给客户。
如果债务人违约，债权人信贷机构保留债权的所有权，自让与证书上注明的日期开始，可对第三方执行该债权，即使其他债权人享有优先权。执行该债权不需要其他程序。
在这方面，与传统的让与债权相比，让与专业债权非常有优势传统的让与债权被认为很烦琐，因为一方面其被限于一次一笔债务，另一方面需要由司法人员将这种让与债权通知其他债权人。
信托（法语为Fiducie） 在法国，信托（《法国民法典》第2011条及以下）也可以作为一种担保。债务人作为委托人将一项资产或一项以上资产的所有权转让给其债权人。其债权人是信托的受托人，如果债务人之后违约，其债权人也可以成为担保的信托资产的受益人。如果债务不再存在，债权人-受托人-受益人应当将信托资产归还给债务人-委托人。另一方面，如果债务人违约，债权人将获得信托资产的所有权，而债务人的其他债权人则不能获得该所有权。
委托人可以超过一个，受益人也可以超过一个。
信托的有效性取决于合同中提及的旨在保护委托人的两点：担保的债务，以及对于转让的不动产的价值的估计。
关于让与专业债权，通过信托转让债务在签订信托合同或其修订之日可对第三人执行。只有在债务人或受托人通知质押债务的债务人时，通过信托转让债务才可以对质押债务的债务人执行。
信托作为一种担保可以适用于除合同中最初提及的债务之外的其他债务。之后信托可以再担保并适用于新债务（《法国民法典》第2372-5款、第2488-5款）。
如果是在破产程序中，资产仍由破产债务人实质占有的信托与资产由受托人-受益人占有的信托之间存在差别。当受托人-受益人实质占有信托资产时，如果法官出于让债务人维持其业务活动的必要的考虑，可以允许债务人向受托人-受益人偿还款项以收回资产［《法国商法典》（the French Commercial Code）第L 622-7，II款］。这意味着相比之下，如果破产债务人仍实质占有资产，受托人-受益人受到的保护要差得多。实际上，在那种情况下，债务人并不需要必须偿还债务以收回资产。
3. 这些担保设立的形式要件是什么？
关于此类担保的形式要件，请参见上文问题2和下文问题5。
从上文可以看出，质押的范围并不是账户中的证券，而是账户本身。
股票账户质押是在向法人或第三方发出经账户持有人签署的声明后，在当事人之间设立的。
该声明应该包括同意质押证券账户，以及日期、质押债务的金额、账户要素性质等信息（《法国货币和金融法典》第D211-20款）。
该声明是质押生效的一个条件。质权人具有优先权并且应主张对质押的证券的所有权，同时对于被质押的证券拥有合法的保留权（第L 211-20 IV款）。
担保转让对于股权质押的设立本身并没有这种要求，但对于股票账户有特殊要求（见问题2）。
4.关于上述担保有没有特别的法律规定？它们是针对房地产融资领域而制定的吗？
关于保证，当涉及不动产融资时，法国立法更倾向于保护获得其合同义务信息较少的一方。
特别是在涉及不动产融资时，《法国消费者法典》第L 313~317条及以下条款针对自然人作为消费者的担保人，规定了一系列的规则。
关于特殊权利，法国法律在《法国民法典》第2373条及以下规定了贷款人的特殊权利。
关于抵押，法国法律在《法国消费者法典》第L 313-14~L 313-14-2款中规定了具体的规则，尤其关于可再抵押的抵押，以保护借款人和抵押的担保人，甚至在第
L 314-1款中做出了关于反向抵押的规则。
5. 如果上述问题的答案是肯定的，要适用它们，所需满足的形式要件和实质要件是什么？这有什么优势或好处？
关于保证，在不动产贷款方面为消费者提供保证的自然人应当符合某些规定。
适用两个主要规则：应当告知保证人，并且保证人的义务应当适当。
告知 在履行贷款合同期间，贷款人必须向保证人报告债务人的特定偿还事件。该事件被定义为可能会被写入关于偿还事件的全国性文件中的事件。如果贷款人未能这样做，那么贷款人将无权主张从最初未报告事件之日起，到告知保证人之日间应付的罚息和违约利息（《法国消费者法典》第L 313-9款）。
保证人应当签署以下声明（并且仅限于以下声明），否则其作为保证人的义务无效（《法国消费者法典》第L 313-7款）：
本人作为的保证人，保证的最高总额为，包括偿还本金和利息，以及期间的罚息或违约利息。本人承诺，如果到期未偿还该债务，本人将以本人自己的收入和自己的资产向贷款人偿还应付款项。
如果保证人承担的是连带责任，那么应当在合同中明确约定上限，包括利息和其他相关费用。因此，禁止为不动产（或动产）贷款提供无限责任保证（《法国消费者法典》第313-8款）。
成比例 消费者不动产贷款的保证人是受到保护的，从而不会承担过度的义务：
信贷机构不能从与自然人签订的这样一种信贷业务贷款合同中受益：在签订合同时，该自然人的义务明显与他的资产和收入不成比例，除非其保证人的资产能够让他去承担他的义务。
如果保证人的义务在他被要求偿还债务时仍然是不成比例的，他对于信贷机构的偿债义务不可强制执行（《法国消费者法典》第L 313-10款）。
对于自然人保证人，保证不一定存在时间和金额上的限制。但是，获得这种保证的信贷机构，每年应当将保证债务的数额和截止期限告知保证人；如果在保证合同中没有规定截止期限，那么应当告知保证人，保证人可以随时撤销他的保证。
由以上内容可以看出，贷款人必须将债务人的偿债情况报告给保证人。
关于贷款人的特殊权利，其推定存在房地产购买协议和贷款。特殊权利涉及购买的房地产及其所有附属物（其中的建筑物）。它担保贷款金额以及按照贷款合同中约定的利率计算的利息，并适用《法国民法典》第2432条中规定的限制。这些规则保护不动产融资中的贷款人。
关于可再抵押的抵押，法国法律倾向于保护房地产贷款中抵押的担保人。《法国消费者法典》第L 314-14-1款明确规定了反向抵押授予的房地产贷款的完成，以确保获得担保人的同意。
根据上述条款，保证人必须收到包含强制信息的抵押情况的文件。如果没有履行这些程序，将会被处以3 750欧元的罚款，并且贷款人会失去收取贷款利息的权利；在这种情况下，借款人仅有义务偿还贷款协议中规定的本金。
关于反向抵押，法国法律倾向于保护借款人免于反向抵押的构成所带来的风险：禁止游说（《法国消费者法典》第L 314-4款），宣传应当是全面真实的（《法国消费者法典》第L 314-3款），先前的要约必须提及贷款的主要要素并且应当至少具有30天的有效期（《法国消费者法典》第L 314-5款和L 314-6款）。
借款人有10天的考虑期限，在此期间借款人不能对要约做出承诺（《法国消费者法典》第L 314-7款）。合同必须经过公证，否则无效。不遵守这些要求的行为是会受到刑事指控的犯罪（《法国消费者法典》第L 314-16~L 314-19款）。
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